全民休闲时代下城郊旅游地产的开发
发布日期：2014-05-12
发布人： 原创
一、城郊旅游地产，城镇化进程中的生活新选择
在全球一体化与区域一体化的推动下，我国城市化进程迅猛，随之而来的不仅是经济水平的跃升，城市景观的改变，同时也意味着生活方式的转变。按照世界旅游组织对旅游与GDP发展关系的研究，当一个国家或地区的人均GDP超过3000美元时，大规模的休闲旅游将出现。在2009年，我国人均GDP就已突破3500美元，表明我国已跨入全民休闲时代，大众化的休闲旅游将成为生活常态，以城市居民为主体的休闲客群将呈现几何式增长。今年，《国民旅游休闲纲要》出台，更是意味着全民休闲时代全面袭滚而来。
受制于“5*8”、“5+2”的作息规律，城市始终是休闲消费的中心，但对休闲生活的渴求又驱使人们远离城市。面对城市化进程下这一新的生活矛盾，城市郊区的旅游地以其便利的区位条件、良好的生态环境、宽阔的建筑空间、日趋完善的配套等成为城市居民，特别是“有钱有闲”的老年人群的休闲首选。在此趋势下，大批地产开发商纷纷抢滩登陆，大举开发城郊旅游地产，意在掘取城市休闲金矿。
二、城郊旅游地产开发的三重奏
城郊地带眼下这种蜂拥而上的旅游地产开发如同双刃剑，一方面大量的投资建设极大的促进了城郊区域的发展，对优质的环境资源实现了高效利用；另一方面开发中的资源“烂”用、一次性经济等的短视行为却使地块“慢性自杀”，这种诟病也逐步成为开发商的共识。那么，全民休闲时代下，城郊旅游地产如何才能乘势而起，应对城市休闲热潮，如何才能高效开发，统筹经济、社会、环境三大效益？笔者认为，当前城郊旅游地产的开发迫切需要注意市场、资源、产业三大方面：
（1）锁定市场需求，明确开发导向
个人财富的迅速累积、闲暇时间的相对增加，使人们摆脱了传统的以家庭为中心的、以电视、棋牌、闲谈等为主的简单休闲方式，开始从室内走向户外，选择活动内容丰富、体验程度深刻、精神层次较高的休闲生活——或节假日自驾游饱览田园风光，或抛开城市喧嚣踏访青山秀水，或在高尔夫、骑马等贵族运动中品味生活……可以看到，人们的休闲需求已然趋向多元化发展，同时，这也带来了市场竞争的激烈性。在这一背景下，精准把握市场需求成为旅游地产开发的首要任务。唯有牢牢锁定市场需求，方能在白热化竞争中突围制胜。
（2）创新资源开发，突显产品特色
产品是响应市场需求的直接载体，将旅游资源转换为贴合市场需求的产品，是决定旅游地产存亡的关键，因此当下旅游资源开发要注意资源创新开发，以此更好的将资源用现代化的手法呈现，如笔者曾参与的江苏常熟西郊虞山尚湖宝岩地块开发中，将田园景观与礼乐文化完美融合，创造性的提出了极具吸引力的“修闲草堂”。与此同时，伴随着闲暇时间由少至多，人们的休闲方式也经历了从“睡眠休闲”到“度假休闲”的巨变。总结来看，旅游资源在市场需求推动下主要实施了“三化”开发，突显产品特色：
①休闲化。主要依托开发地块的优美自然环境与深厚人文底蕴，通过细节化的景观、完善的休闲配套设施等营造闲适的生活氛围，开发贴合市场的休闲旅游产品，让游客摆脱城市喧嚣，享受休闲生活，如以嘉善郊区“活着的千年古镇”西塘以闲适的生活环境、精致的人文建筑吸引了大量上海游客周末到此休闲；
②度假化。以高品级的自然资源为基底，特别是环境绝佳的山地、湖泊、滨海等资源，通过高端度假设施与服务的导入，旨在为游客提供全方位的生活享受，如三亚近郊的亚龙湾，依托世界级的滨海资源，以希尔顿、万豪等国际高端度假酒店进驻，吸引了全球游客；
③体验化。往往充分挖掘并延展资源的内涵，在观光的基础上，以参与式的活动与设施让游客获得身心体验，其往往与前两者融合，如以贵州凯里南花苗寨为代表的民俗旅游目的地开发，则注重为游客提供原味的民俗文化体验。
（3）推动产业构建，促进区域发展
城市郊区由于区位因素，人流、物流、资金流、信息流等集聚度较弱，因此发展相对缓慢。而城郊旅游地产开发不仅仅局限于地块本身，纳入到城市坐标体系中来看，其在一定程度上扮演着城郊区域推动者的角色，这为城郊区域的发展的提供了有利契机。
对于旅游地产的区域开发而言，仅仅靠简单的旅游产品推动区域的发展是杯水车薪，远远不够，必须复合产业业态设计，以旅游产业的强关联性与区域产业衔接，实现旅游产业链的构建与扩散，这对于而带动区域发展，特别是城乡统筹下城郊农村地区产业结构调整及经济发展具有重要意义。一般而言，城郊旅游地产的产业化可从纵横两个方向着手：横向上，以城郊旅游地产的开发为纽带，完善区域产业结构，积极助推区域产业结构的调整，推动区域发展；纵向上，在旅游地产开发中先行构建内部旅游产业链，并延伸扩张，与区域内的关联产业挂钩，从而以小产业聚合大产业，如湖北恩施通过国际旅游港开发完善城市产业布局，推动城市发展，实现了旅游地产的产业化横向关联，同时在地块中通过休闲养生产品的导入与城市硒产业挂钩实现了旅游地产的产业化纵向关联。
三、四大模式助推城郊旅游地产开发
在厘清城郊旅游地产开发的迫切关注点后，开发模式的选择可谓至关重要。良好的开发模式可以很好的促进城郊旅游地产的发展，通过对城郊旅游地产开发案例的梳理，笔者认为城郊旅游地产的开发模式主要有以下四种：
（1）公园地产开发模式
立足城市及游客需求，充分利用城郊的优良环境，修建设施相对完善的旅游公园，以此将生地做成熟地进而做成旺地，主要通过在周边其园内布设居住地产或商业地产的售卖或租赁迅速获得经济效益，并带动周边区域发展，如笔者曾经规划的苏州虞山尚湖度假区龙殿地块开发中所构建的城市生态运动公园即属此模式。
（2）旅游小镇开发模式
旅游小镇当前开发盛行，其核心特色在于以旅游产业为主，开发规模相对较大。旅游小镇强调居住理念，重视环境营造，建筑风格上也往往被赋予了特定主题，并通过产业链的构建获取发展，其开发手法上主要有新建与提升方式，如上海松江的泰晤士小镇即属于新建的旅游小镇，而海南保亭镇、浙江安吉章村镇则是采用提升方式构建旅游小镇。
（3）度假区开发模式
该模式开发主要依托河湖、山林、温泉、3S等高品级旅游资源，以第二居所和度假休闲为主要需求，通过构建别墅、酒店、会所、公寓等高档房地产，将资源利用与生活方式创造、生活环境营造紧密结合，注重度假氛围营造，如上文所提到的海南三亚亚龙湾，浙江淳安千岛湖等均为度假区开发模式。
（4）提升改造开发模式
城乡统筹要求下，对城郊片区实行提升改造，以此带动城市片区发展。开发商主要通过谋篇布局，把握开发节奏，采用旅游引爆，地产跟进，实现持续滚动，良性发展，如上海松江的华侨城欢乐谷的建设极大的促进了片区发展，同时华侨城也通过获取周边土地进行旅游居住地产开发，以加速资金回笼，缩短回报周期。
在全球一体化与区域一体化的推动下，我国城市化进程迅猛，随之而来的不仅是经济水平的跃升，城市景观的改变，同时也意味着生活方式的转变。按照世界旅游组织对旅游与GDP发展关系的研究，当一个国家或地区的人均GDP超过3000美元时，大规模的休闲旅游将出现。在2009年，我国人均GDP就已突破3500美元，表明我国已跨入全民休闲时代，大众化的休闲旅游将成为生活常态，以城市居民为主体的休闲客群将呈现几何式增长。今年，《国民旅游休闲纲要》出台，更是意味着全民休闲时代全面袭滚而来。
受制于“5*8”、“5+2”的作息规律，城市始终是休闲消费的中心，但对休闲生活的渴求又驱使人们远离城市。面对城市化进程下这一新的生活矛盾，城市郊区的旅游地以其便利的区位条件、良好的生态环境、宽阔的建筑空间、日趋完善的配套等成为城市居民，特别是“有钱有闲”的老年人群的休闲首选。在此趋势下，大批地产开发商纷纷抢滩登陆，大举开发城郊旅游地产，意在掘取城市休闲金矿。
二、城郊旅游地产开发的三重奏
城郊地带眼下这种蜂拥而上的旅游地产开发如同双刃剑，一方面大量的投资建设极大的促进了城郊区域的发展，对优质的环境资源实现了高效利用；另一方面开发中的资源“烂”用、一次性经济等的短视行为却使地块“慢性自杀”，这种诟病也逐步成为开发商的共识。那么，全民休闲时代下，城郊旅游地产如何才能乘势而起，应对城市休闲热潮，如何才能高效开发，统筹经济、社会、环境三大效益？笔者认为，当前城郊旅游地产的开发迫切需要注意市场、资源、产业三大方面：
（1）锁定市场需求，明确开发导向
个人财富的迅速累积、闲暇时间的相对增加，使人们摆脱了传统的以家庭为中心的、以电视、棋牌、闲谈等为主的简单休闲方式，开始从室内走向户外，选择活动内容丰富、体验程度深刻、精神层次较高的休闲生活——或节假日自驾游饱览田园风光，或抛开城市喧嚣踏访青山秀水，或在高尔夫、骑马等贵族运动中品味生活……可以看到，人们的休闲需求已然趋向多元化发展，同时，这也带来了市场竞争的激烈性。在这一背景下，精准把握市场需求成为旅游地产开发的首要任务。唯有牢牢锁定市场需求，方能在白热化竞争中突围制胜。
（2）创新资源开发，突显产品特色
产品是响应市场需求的直接载体，将旅游资源转换为贴合市场需求的产品，是决定旅游地产存亡的关键，因此当下旅游资源开发要注意资源创新开发，以此更好的将资源用现代化的手法呈现，如笔者曾参与的江苏常熟西郊虞山尚湖宝岩地块开发中，将田园景观与礼乐文化完美融合，创造性的提出了极具吸引力的“修闲草堂”。与此同时，伴随着闲暇时间由少至多，人们的休闲方式也经历了从“睡眠休闲”到“度假休闲”的巨变。总结来看，旅游资源在市场需求推动下主要实施了“三化”开发，突显产品特色：
①休闲化。主要依托开发地块的优美自然环境与深厚人文底蕴，通过细节化的景观、完善的休闲配套设施等营造闲适的生活氛围，开发贴合市场的休闲旅游产品，让游客摆脱城市喧嚣，享受休闲生活，如以嘉善郊区“活着的千年古镇”西塘以闲适的生活环境、精致的人文建筑吸引了大量上海游客周末到此休闲；
②度假化。以高品级的自然资源为基底，特别是环境绝佳的山地、湖泊、滨海等资源，通过高端度假设施与服务的导入，旨在为游客提供全方位的生活享受，如三亚近郊的亚龙湾，依托世界级的滨海资源，以希尔顿、万豪等国际高端度假酒店进驻，吸引了全球游客；
③体验化。往往充分挖掘并延展资源的内涵，在观光的基础上，以参与式的活动与设施让游客获得身心体验，其往往与前两者融合，如以贵州凯里南花苗寨为代表的民俗旅游目的地开发，则注重为游客提供原味的民俗文化体验。
（3）推动产业构建，促进区域发展
城市郊区由于区位因素，人流、物流、资金流、信息流等集聚度较弱，因此发展相对缓慢。而城郊旅游地产开发不仅仅局限于地块本身，纳入到城市坐标体系中来看，其在一定程度上扮演着城郊区域推动者的角色，这为城郊区域的发展的提供了有利契机。
对于旅游地产的区域开发而言，仅仅靠简单的旅游产品推动区域的发展是杯水车薪，远远不够，必须复合产业业态设计，以旅游产业的强关联性与区域产业衔接，实现旅游产业链的构建与扩散，这对于而带动区域发展，特别是城乡统筹下城郊农村地区产业结构调整及经济发展具有重要意义。一般而言，城郊旅游地产的产业化可从纵横两个方向着手：横向上，以城郊旅游地产的开发为纽带，完善区域产业结构，积极助推区域产业结构的调整，推动区域发展；纵向上，在旅游地产开发中先行构建内部旅游产业链，并延伸扩张，与区域内的关联产业挂钩，从而以小产业聚合大产业，如湖北恩施通过国际旅游港开发完善城市产业布局，推动城市发展，实现了旅游地产的产业化横向关联，同时在地块中通过休闲养生产品的导入与城市硒产业挂钩实现了旅游地产的产业化纵向关联。
三、四大模式助推城郊旅游地产开发
在厘清城郊旅游地产开发的迫切关注点后，开发模式的选择可谓至关重要。良好的开发模式可以很好的促进城郊旅游地产的发展，通过对城郊旅游地产开发案例的梳理，笔者认为城郊旅游地产的开发模式主要有以下四种：
（1）公园地产开发模式
立足城市及游客需求，充分利用城郊的优良环境，修建设施相对完善的旅游公园，以此将生地做成熟地进而做成旺地，主要通过在周边其园内布设居住地产或商业地产的售卖或租赁迅速获得经济效益，并带动周边区域发展，如笔者曾经规划的苏州虞山尚湖度假区龙殿地块开发中所构建的城市生态运动公园即属此模式。
（2）旅游小镇开发模式
旅游小镇当前开发盛行，其核心特色在于以旅游产业为主，开发规模相对较大。旅游小镇强调居住理念，重视环境营造，建筑风格上也往往被赋予了特定主题，并通过产业链的构建获取发展，其开发手法上主要有新建与提升方式，如上海松江的泰晤士小镇即属于新建的旅游小镇，而海南保亭镇、浙江安吉章村镇则是采用提升方式构建旅游小镇。
（3）度假区开发模式
该模式开发主要依托河湖、山林、温泉、3S等高品级旅游资源，以第二居所和度假休闲为主要需求，通过构建别墅、酒店、会所、公寓等高档房地产，将资源利用与生活方式创造、生活环境营造紧密结合，注重度假氛围营造，如上文所提到的海南三亚亚龙湾，浙江淳安千岛湖等均为度假区开发模式。
（4）提升改造开发模式
城乡统筹要求下，对城郊片区实行提升改造，以此带动城市片区发展。开发商主要通过谋篇布局，把握开发节奏，采用旅游引爆，地产跟进，实现持续滚动，良性发展，如上海松江的华侨城欢乐谷的建设极大的促进了片区发展，同时华侨城也通过获取周边土地进行旅游居住地产开发，以加速资金回笼，缩短回报周期。
