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| 划定"三区三线"，高度统筹各类国土空间规划 ，确保土地改革的顺利进行 |
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| 稳慎推进农村宅基地制度改革，拓展改革试点，丰富试点内容，完善制度设计。开展闲置宅基地复垦试点。 |
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生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界这三条线，是后续规划绝对不能突破的底线，城市的未来发展布局，必须得在三条线的范围内去做功能优化调整。
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新组建自然资源部，意味着"陆海空"一体，"山水林田湖草"全民所有自然资源管理体制改革，迎来历史性重要的一刻。 |
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| 严守18亿亩耕地红线，全面落实永久基本农田特殊保护制度，确保永久基本农田保持在15.46亿亩以上。 |
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2017年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《省级空间规划试点方案》中提出，要以主体功能区规划为基础，全面摸清并分析国土空间本底条件，划定 "三区三线"，注重开发强度管控和主要控制线落地，统筹各类空间性规划，编制统一的省级空间规划，为实现"多规合一"、建立健全国土空间开发保护制度积累经验、提供示范。
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巩固"大棚房"问题整治成果。按照"取之于农，主要用之于农"的要求，调整完善土地出让收入使用范围。 |
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健全土地流转规范管理制度，发展多种形式农业适度规模经营，允许承包土地的经营权担保融资。 |
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完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革。 |
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落实河长制、湖长制，推进农村水环境治理，严格乡村河湖水域岸线等水生态空间管理。 |
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| 《湖南省国土空间规划分类标准（试行）》，在充分对接自然资源、住建、林业等部门现行相关标准、行业标准等基础上，以土地实际使用的主要性质或规划引导的主要性质为分类依据。采用五个层级的分类体系，其中一级类3个，二级类15个，三级类58个，四级类55个，五级类60个。 |
在新形势下深化农村改革，主线仍然是处理好农民和土地的关系，随着土改政策红利不断，农村土地迎来创富黄金年。近日，自然资源部研究制定了《落实国务院大督查土地利用计划指标奖励实施办法》，对落实有关重大政策措施真抓实干、取得明显成效的地方（优先考虑国务院大督查表扬的地区）实行土地利用计划指标奖励，每个市（地、州、盟）最高奖励5000亩。 |
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| 对于农村建设来说： |
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| ★从注重村庄建设用地分类，到村域范围所有用地类型的明确和细化； |
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| ★延续以往用地分类标准的基本框架，将城市、镇建设用地整合为城镇建设用地，将村庄用地纳入同一个分类体系； |
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| ★为促进村庄产业发展，增加村庄其他建设用地（H2X），确保村庄后续建设项目的落地，并明确游览接待用地（H2C8）。 |
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| ★生态保护、农业生产、建设开发三方面的差异化要求，综合反映国土空间自然本底条件对人类生产生活活动的支撑能力，主要考虑资源环境承载本底。 |
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| ★承载本底：资源环境的自然条件对人类活动所需功能的支撑能力，由低到高分为五级，人类活动所需功能包括生态功能、农业生产、建设开发。 |
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| ★弹性调节：建设开发适宜性分级还应考虑区域开发轴带、重要廊道等宏观格局中的门户区位、节点区位等条件，并兼顾优化、整合现状城镇建设格局。对于战略区位十分重要的区域，建设开发适宜性程度可给予一定弹性。 |
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法定文态空间：具有相应保护级别文态要素的保护范围，点状要素未划定保护范围的，可按照相应保护级别来确定范围，以点为圆心，国家级100米、省级80米、市县级50米，其他30米半径的圆形为保护范围，再外扩与相应直径相同距离为建设控制地带。 |
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| 潜在文态空间：建成历史在50年以上、集中成片的人工构筑片区或者线性廊道，也包括与其密切相关的人工与自然环境片区，可以被认为"具有成为文化遗产的潜力"，反映的是文化遗产最核心的历史价值。包括潜在历史片区与历史交通线路。 |
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| 文态聚集区：文态要素聚集程度高的区域，从文态空间整体性保护与利用的角度，有必要将相关联的文态空间在空间上联系起来。 对两种聚集要素的边界进行缓冲操作，缓冲距离500m将面积大于50公顷的缓冲区作为文化聚集区。 |
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| "不能把农村土地集体所有制改垮了，不能把耕地改少了，不能把粮食产量改下去了，不能把农民利益损害了" 。 ——习近平总书记 |
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| 2014年12月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。 |
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| 按照党中央、国务院部署要求，2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点（以下简称农村土地制度改革三项试点）工作。 |
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| 深化农村土地制度改革：坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损"三条底线"，防止犯颠覆性错误。 |
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巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地"三权"分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。
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家庭联产承包责任制
所有权归集体
承包经营权归农户 |
"三权分置"
所有权归集体
承包权归农户
经营权归土地经营者 |
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缩小土地征收范围。
探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围。
规范土地征收程序。
与被征地的村集体经济组织（或村民小组）中绝大多数成员就补偿标准等内容达成书面协议、征地补偿安置资金和社会保障费用落实后方可启动土地征收程序。
完善对被征地农民的合理、规范、多元保障机制。
合理确定土地征收补偿标准，按规定足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。
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健全宅基地权益保障方式。
科学确定"一户一宅"的分配原则，改革农民住宅用地取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式，健全农民住房保障机制。
完善宅基地审批制度。
改革宅基地审批制度，使用存量建设用地的，下放至乡级政府审批；使用新增建设用地的，下放至县级政府审批。
探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。
超标准占用宅基地和一户多宅的，由农村集体经济组织主导，探索有偿使用。允许进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。
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可根据区域多个宅基地样本分析论证，将人均耕地面积作为主要参考因子确定宅基地面积标准，并根据村庄所处地理位置调整标准，如城市规划区内的村庄宅基地面积户均用地控制在90平米左右；城市规划区外的镇政府所在地或新型社区建设户均用地控制在150平米左右；传统农区保持"房—地—坪"居住模式，按村人均耕地面积控制在160-200平米左右。
建立宅基地有偿使用制度，分阶区制定缴费标准，实行"多超多收、少超少收"，逐步加强农民依法依规使用宅基地的意识。 |
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鼓励村集体盘活闲置宅基地和农房及旧宅基地退出，利用资源发展乡村新型服务产业，如休闲农业型、文化保护型、旅游观光型、电商带动型。 |
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将农田保护、闲置宅基地复垦和生态文明建设融为一体，通过土地整治，保持村落形态、农田性质不变，发展开心农场、农家乐等休闲农业； |
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文化保护型，对传统村落、历史文化建筑进行保护修缮，可在保护区外围发展度假民宿，留住乡愁记忆； |
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参考"借地退出、指标置换、资产置换、货币补偿"等退出方式。借地退出方面，村集体向村民借用废弃坍塌的宅基地，用于建设村庄配套设施，村民保留宅基地使用权；指标置换方面，村民自愿有偿退出旧宅基地，村集体重新安排宅基地指标进行安置；资产置换方面，采取宅基地退出置换安置房、店面、商铺和股份等资产，原用地复垦整合后再"招"、"拍"、"挂"出售，盘活和整治零散宅基地，实现村民资产增值；货币补偿方面，对自愿退出宅基地的村民实行货币补偿，补偿范围包括土地和建筑物、构筑物。
多渠道畅通宅基地自愿有偿退出，坚持"用时间换空间、梯次腾退"，组合"转变功能用途，鼓励多种经营；跨区域流转，打破村域流转限制；政策项目引导，全域增减挂钩"等政策，促进宅基地退出。 |
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旅游观光型，盘活利用闲置宅基地，建设停车场、绿地等，为发展旅游观光业提供配套设施； |
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电商带动型，结合发展村集体经济，整合闲置民房，培育电商产业。 |
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一是通过制度改革明晰农村宅基地权能，明确集体经济组织成员权，探索宅基地有偿使用，解决宅基地无偿取得与市场化流转的矛盾，化解"一户多宅"和超面积占用宅基地现象，为宅基地市场化交易奠定基础。 |
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二是通过制度改革建立有效的激励约束机制，打通闲置宅基地市场化流转退出通道，引导农民自愿有偿退出空闲宅基地，激活农村闲置宅基地资源，增加农业转移人口融入城镇的资本。 |
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三是通过制度改革逐步赋予农村建设用地与国有土地同等权利，建立农村宅基地流转体系，推进城乡土地权利平等化，完善土地增值收益分配关系，保障各个利益主体公平分享土地流转增值收益。 |
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四是通过制度改革充实农民宅基地用益物权，赋予农村宅基地抵押、担保、转让过程中的相关权利，盘活宅基地"沉睡资产"。 |
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农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
包括：商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用地、商品住宅等。 |
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存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股
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| 统一国有建设用地与农村集体经营性建设用地市场交易规则，建立农村集体经营性建设用地公开交易的平台和制度。 |
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农村改革试验区基本遵从了上述概念，但部分改革试验区对农村集体经营性建设用地的定义进行了再解释，从而实现了范围的拓展。
如：贵州湄潭地处革命老区，建设用地主要表现为商住混合等形式的综合性用地，结合当地农村宅基地利用的主要特征，开展宅基地分割登记入市，在保障居住的前提下，允许将多余部分作为经营性使用，并允许其出让、租赁。分割登记的具体做法如下： |
集体经营性建设用地可按照"就地入市"或者"调整入市"的方式灵活选择。 |
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集体经营性建设用地地块在符合入市条件的情况下，且具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确就地直接使用的，可直接进入当地土地交易市场。
主要针对农村零星、分散的集体经营性建设用地，在确保耕地数量不减少、质量有提高的前提下，由集体经济组织结合土地利用总体规划和土地整治规划，先复垦后形成建设用地指标再易地入市。 |
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农村集体经营性建设用地入市收益分配主体主要包括政府、村集体、村民，其中，政府与集体间收益分配机制主要由土地增值收益调节金（或土地出让调节金）征收比例决定，集体内部收益分配机制主要由集体留存比例决定。
如：贵州省湄潭县以增值收益为基数，针对工业用地征收20%、综合用地征收22%、商服用地征收25%的土地增值收益调节金。
在集体内部收益分配机制方面，可按照不同比例用于农村建设发展。 |
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目前对于现有存量盘查主要存在两个标准：一是仅限于现有的、当前正在利用的集体经营性建设用地，二是还包括符合规划和用途管制的、可以转变为经营性建设用地的其他集体土地。
如：浙江义乌采用第一种标准查清了全市92宗共57.9公顷农村集体经营性建设用地的权利主体、分布范围、规划用途、利用现状等基本情况。
沿海地区乡镇工业企业迅速发展，符合规划、用途管制的地块早已被占用，大部分符合条件的用地正处于使用状态，因此，类似地区均以第一种标准开展存量盘查。工业化发展进程慢的地区，则采用第二种标准进行盘查以保证充足的改革空间。 |
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| 地方政府可结合改革试验区已有的探索经验来对集体经营性建设用地作出较为明确的界定：对土地利用总体规划等法定规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。各地区可结合自身的实际情况，因地制宜地提出界定、盘查标准。 |
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为维护土地管理秩序，明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划等法定规划确定的用途使用土地；集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。
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| 地方政府可综合集体经营性建设用地入市单价、总量等指标制定不同的调节金征收比例，对可入市土地总量大、入市单价高的集体征收更高比例的调节金，用以支持区域内其他集体的基础设施建设、民生福利项目等。 |
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| 对合规合法的集体经营性建设用地进行确认颁证；对集体经营性建设用地使用权证的权能进行界定，依法取得的集体经营性建设用地，使用者应当具备抵押权，金融机构自身制定风险可控的评估标准，积极开展集体经营性建设用地使用权的抵押贷款业务，进一步盘活、体现集体经营性建设用地的权能。 |
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| 农村承包土地的经营权抵押融资：出现了众多的探索模式，存在着不同的特点和利弊 |
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村中选举成立土地抵押协会，农户自愿申请，以不超过自家承包土地总亩数的一定比例加入协会，每亩获得一定的贷款额度，贷款期间土地仍由农民自己耕种获益。
优点：解决了抵押登记、流转等一系列问题。
弊端：土地抵押协会不承担担保责任，不会先行代偿，其负有的只是协助流转的义务，因此增信能力十分有限。
主要地：宁夏 |
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土地收益保证贷款模式，借款人先把土地承包经营权转给县级物权融资公司，再由物权融资公司向金融机构提供担保。如果农民到期不能偿还贷款，物权融资公司先替农民垫付，然后挂牌出让由其他农民耕种。
优点：物权融资公司直接取得承包土地的经营权，用益物权直接发生流转，而不存在权利抵押的问题,最终是由政府层面进行风险兜底。
主要地：宁夏
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依托农业产业化龙头企业，打造"龙头企业+土地流转+土地托管服务+增信担保+银行信贷+农业保险+风险缓释+市场退出"的贷款组合模式。龙头企业与种粮大户签订"土地托管"服务协议，为其提供粮食相关服务。
特点：发挥了龙头企业对农户生产经营的带动作用。但要求企业有一定的担保增信能力，对土地流转市场有掌控能力，复制起来难度较大。
主要地：江西
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对土地经营权进行价值评估，并给予企业资金支持。突破传统贷款限制，额度灵活；结合农田基础设施建设、种植林木或果木等农作物生产周期情况，灵活设定贷款期限。
优点：真正实现了抵押登记，并且结合土地及地上物情况给予评估价值及贷款相关因素的设定。
弊端：抵押登记、流转、评估等实质问题并没有根本解决，金融机构的风险得不到有效释放。
主要地：北京 |
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| 合理选址，控制规模，坚持农地农用，防止非农化 |
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设施农用地的概念：是指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。 |
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农地农用，是设施农用地的基本定位
《土地利用现状分类》从国家层面规范和保护现代农业发展，改审核制为备案制，既加大了政策扶持力度，充分保障了设施农用地的合理需求，又完善了农村土地经营管理制度，促进了现代农业依法依规和可持续发展。因此，设施农用地应当为现代农业服务，实现农地农用。 |
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严禁设施农用地挪作他用
设施农用地的使用年限一般为5年。国家严禁随意扩大设施农用地范围，对于以农业为依托的休闲观光度假场所、庄园、酒庄、农家乐、各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按照建设用地进行管理，遏制变相进行非农业建设。
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| 设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地。确需占用耕地的，应尽量占用劣质耕地，避免滥占优质耕地。 |
进行工厂化作物栽培的，原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；水产养殖的原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。 |
相互联合或者与农村集体经济组织共同兴建粮食仓储烘干、晾晒场、农机库棚等设施，提高农业设施使用效率，促进土地节约集约利用。 |
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准备把握审核与备案的关系
设施农用地本质上属于农用地，备案制除了清理行政许可的整体要求外，还在于农业内部的自我调整功能的需要，便农事，重监管。只要是农业用途，不进行破坏性活动，在农业地用途范围内不进行过多干预。 |
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